在蕾奥董事长ღ★◈、首席规划师王富海看来ღ★◈，“城市运营”对当前中国经济发展和城镇化的意义ღ★◈，可比肩房地产行业之于城市建设时期的重要性ღ★◈。

　　2023年底ღ★◈，中国城镇化率达到了66.16%ღ★◈，超过9.3亿人生活在城镇ღ★◈，城市建成区面积达到6.4万平方公里ღ★◈。从城镇化率不到18%起步ღ★◈，中国用了40年就完成了西方国家一个世纪的城镇化进程ღ★◈。城镇化在中国取得了巨大成就ღ★◈，但同时它也正面临着复杂而艰巨的现实挑战ღ★◈。

　　“上一个阶段重点是城市的物质空间建设ღ★◈，就好比是建设一个舞台ღ★◈。但舞台的存在是为了更好地表演节目ღ★◈，要让节目既演好又要产生很好的效益ღ★◈，就需要城市运营ღ★◈。”王富海说ღ★◈。

　　中国的城市建设已经从增量时代转向存量时代ღ★◈，传统意义上ღ★◈，上一阶段所形成的存量低效资产只有盘活才有可能保障城市发展的稳定性与可持续性ღ★◈。

　　与此同时ღ★◈，“人的城镇化”还有一系列短板ღ★◈，城市的就业ღ★◈、教育ღ★◈、医疗ღ★◈、托育ღ★◈、养老ღ★◈、住房等公共服务中也存在很多难题ღ★◈。为了更好地提高民生支出效率ღ★◈，满足人民对美好生活的需要ღ★◈，并最终实现共同富裕ღ★◈，城市尚需进一步优化资源要素的配置ღ★◈，以实现高质量发展ღ★◈。

　　但城市运营的概念在学界业界欧宝体育ღ★◈，以及城市管理和建设的各个领域ღ★◈，都还没有明确的共识ღ★◈。一些观点将城市运营与城市经营等同起来ღ★◈，将城市发展的目标等同于城市收入和利润的最大化ღ★◈。另一些人则沿用过去局部领域的“运营经验”ღ★◈，将城市运营碎片化地与城市具体的条块管理工作相对应ღ★◈。

　　在王富海看来ღ★◈，城市运营应当是更为系统性和可持续的ღ★◈，“区别于城市建设ღ★◈，城市运营的核心任务是城市收支管理ღ★◈，通过运营城市资产尤其是存量资产极品惊天动地ღ★◈，优化‘人ღ★◈、地ღ★◈、财ღ★◈、产ღ★◈、政ღ★◈、文ღ★◈、技ღ★◈、数’等要素配置ღ★◈，提高投资和支出效率ღ★◈，从而保障城市经济高质量增长ღ★◈。”

　　在收入端ღ★◈，城市运营主体可以通过盘活城市资产ღ★◈、厚植产业税源ღ★◈、提升融资能力等多种途径提升城市财力ღ★◈；在支出端ღ★◈，城市运营主体也要量入为出ღ★◈，优化支出结构ღ★◈，提升支出效率ღ★◈，精准投资产业升级ღ★◈，扩大城市收入的领域ღ★◈，更高效地提升公共服务能力ღ★◈，实现经济效益ღ★◈、社会效益ღ★◈、环境效益的全面提升ღ★◈。“城市运营不追求‘利润’ღ★◈，即财政结余的最大化ღ★◈，而是追求综合效益最大化ღ★◈、城市发展最大化ღ★◈，对外提升城市综合竞争能力ღ★◈，对内提升城市居民生活质量ღ★◈。”王富海说ღ★◈。

　　在国研经济研究院执行副院长黄斌看来ღ★◈，党的二十届三中全会《决定》提出“深化城市建设ღ★◈、运营ღ★◈、治理体制改革ღ★◈，加快转变城市发展方式”ღ★◈，将“城市运营”作为人民城市建设的重要内容ღ★◈，这一方面标志着从高投资高负债的大规模城市建设转向精益治理ღ★◈、效率优先的全方面城市运营已经恰逢其时ღ★◈，甚至迫在眉睫ღ★◈；另一方面也意味着中央对城市的定位和要求越来越清晰ღ★◈，不仅要承载生产极品惊天动地ღ★◈、消费ღ★◈、创新等经济发展功能ღ★◈，也必须提升服务效率ღ★◈，更好的满足人民群众对美好生活的期望ღ★◈。”

　　王富海很早就对城市运营进行了深入的思考ღ★◈。到2021年蕾奥深交所创业板上市前ღ★◈，王富海和他的团队正式提出了“城市运营”理念ღ★◈，并将其作为公司的“第二曲线”ღ★◈。彼时他们已经意识到ღ★◈，以土地要素的“增量”开发支撑经济增长ღ★◈、人口增加和城市扩张的外延式城市发展模式已面临瓶颈——城镇化率增速放缓ღ★◈、人口老龄化程度加深ღ★◈，土地城镇化和房地产市场的根本拐点出现ღ★◈，地方财政收入增长持续承压ღ★◈，直接影响了城市建设投资规模ღ★◈，甚至影响到了城市的公共服务能力ღ★◈。

　　这与蕾奥自身业务的发展路径也密切相关ღ★◈。蕾奥自2008年成立以来ღ★◈，长期服务于城市规划领域ღ★◈，熟悉国土空间规划ღ★◈、战略规划ღ★◈、城市设计ღ★◈、城市更新ღ★◈、TOD综合开发等不同尺度的规划设计ღ★◈，也面向各地基层政府或开发区开展陪伴式的在地规划服务ღ★◈，熟稔城市规划的各种工具方法和技术手段ღ★◈。但传统的城市规划手段ღ★◈，长期服务于过去四十年的高速建设时期ღ★◈，所依赖的经验和路径更多是有计划的ღ★◈、定向的ღ★◈、成片的开发建设的语境ღ★◈。当城市增长模式转变ღ★◈、存量时代到来ღ★◈，规划师掌握的方法论就需要调整ღ★◈，以适应甚至主动提出新的规则ღ★◈。

　　厦门大学建筑与土木工程学院ღ★◈、经济学院双聘教授赵燕菁曾提出城市“两阶段增长”理论ღ★◈。他将城镇化进程划分为资本型增长阶段和运营型增长阶段ღ★◈，其中在运营阶段城市不再需要建设更多基础设施ღ★◈，对资本的需求急剧下降ღ★◈；但为了维持基础设施运转所需的运营性支出则会迅速上升ღ★◈，现金流缺口逐步扩大ღ★◈。

　　相比于资本型增长阶段政府以土地要素为资本快速实现城市资产负债表的扩张极品惊天动地ღ★◈，运营型增长阶段的重点则需要转向提升利润表——“在投资阶段政府提供的城市公共产品和服务越多ღ★◈，到运营阶段维持这些公共产品和服务运转的支出也就越多”ღ★◈。赵燕菁指出ღ★◈，这意味着进入运营阶段后ღ★◈，地方政府的任务和城市规划的方法ღ★◈，需要转变为从存量资产中捕获收益ღ★◈，将资产所产生的实际收入作为城市发展的动力ღ★◈。

　　结合城市运营业务中的实践与经验ღ★◈，蕾奥提出的“城市运营”更具现实价值ღ★◈。它所涉及的主体不仅包括了起主导作用的城市政府ღ★◈，也包含了城市运营商ღ★◈、市民等多元参与方ღ★◈。

　　在这一表述中ღ★◈，城市运营的总目标被明确为ღ★◈：着力盘活城市存量资产ღ★◈，提升城市综合资产价值ღ★◈，调整城市收入结构ღ★◈，构建稳健的财政体系ღ★◈。同时ღ★◈，优化城市支出结构ღ★◈，高效地实现高质量发展ღ★◈，并满足人民群众对美好生活的需求极品惊天动地ღ★◈。

　　“这并不是一个容易达成的共识ღ★◈。”王富海近两年拿着“城市运营”的理念和思路与地方政府ღ★◈、各行各业交流ღ★◈，他发现建设阶段留下的路径依赖依然强势ღ★◈。

　　从认知到行动ღ★◈，城市运营的实际操作尚需开展系统性变革ღ★◈，尤其是将问题置于网络视角和系统思维之下去分析解决ღ★◈。“在城市快速增量扩张的阶段ღ★◈，城市经济ღ★◈、社会ღ★◈、建设ღ★◈、管理各领域基本是按‘条条’部署落实的ღ★◈。但在城市运营的环境下ღ★◈，不论要素的配置还是管理服务的供给ღ★◈，都需要以人的活动和需求为导向ღ★◈，以具体的城市空间（‘块块’）为单元ღ★◈，打破原有条线壁垒ღ★◈，提高城市运营的效率ღ★◈。”王富海说ღ★◈。

　　蕾奥与国研经济研究院自2023年起联合推出了《中国城市运营指数报告（2023）》蓝皮书ღ★◈，从人ღ★◈、土地ღ★◈、资本ღ★◈、产业ღ★◈、治理机制和政策资源ღ★◈、文化ღ★◈、技术和数据等城市运营的要素出发ღ★◈，以稳定收入ღ★◈、优化要素ღ★◈、盘活资产和服务民生等关键环节为重点ღ★◈，对296个地级以上城市开展了分级研究ღ★◈，并推出了各级别城市中的标杆城市ღ★◈。

　　“实际上我们这套指数的研究框架是十分开放的ღ★◈，研究的结果也并不是为了排名ღ★◈，而是以评促建ღ★◈，促进各城市在运营中相互竞争ღ★◈、相互学习ღ★◈、共同进步ღ★◈。”国研经济研究院执行副院长黄斌表示ღ★◈，“中国城市运营指数”对城市的研究采用的是分级分类方法ღ★◈，以此来寻找不同等级城市在运营各领域的标杆案例ღ★◈。也正因为此ღ★◈，这个研究框架和相应的研究方法可以随着不同时期城市运营重点的不同而调整ღ★◈、新增更多的要素和领域ღ★◈。“城市运营并不存在一本放之四海而皆准的教科书ღ★◈，它需要的就是大家在尊重城市发展普遍规律的基础上ღ★◈，结合每个城市自身的发展阶段和要素禀赋特点ღ★◈，通过干中学找出最适合自己的城市运营路径ღ★◈。”黄斌说ღ★◈。

　　除了在城市运营理论认知上持续钻研与发声ღ★◈，蕾奥也在自身的城市运营实践中ღ★◈，进一步探索有标示性的方法ღ★◈，总结有说服力的案例ღ★◈。

　　一体化咨询是蕾奥以“智慧城市规划运营专家”的角色定位推出的一种实施方案ღ★◈，它能将长期处于“两层皮”的城市规划和发展规划有机融合ღ★◈，基于运营思维将发展规划中的任务指标与城市规划建设项目一一对应ღ★◈。

　　比如ღ★◈，在天津滨海新区中新生态城规划中ღ★◈，蕾奥通过一体化咨询将发展规划中的经济及产业指标提升任务迅速转化为产业用地的投放时间ღ★◈、区位ღ★◈、开发强度等具体建设要求ღ★◈，同时又将就业人口ღ★◈、居住人口的增减与居住用地欧宝体育ღ★◈、公共服务配套建设相挂钩ღ★◈，为片区的可持续运营率先完成了经济可行性的评估ღ★◈。

　　另一个案例是在温州市鹿城区的一次尝试ღ★◈。蕾奥为当地的城中村改造提出了统一建设回迁房的方案ღ★◈，初始目的是为了尽快完成迁出居民的社区氛围重建ღ★◈。但这样的设计同时也为腾空区域提供了更灵活的调整余地ღ★◈。一处在既有规划中要被拆迁改造为公园的地块ღ★◈，通过原住民的快速迁出ღ★◈，和原有建筑空间的保留欧宝体育ღ★◈，焕新成为了当地有名的商业街区ღ★◈，实现了空间活力重塑ღ★◈，也在一定阶段内落地了城市运营资产效益的最优配置ღ★◈。

　　9月14日ღ★◈，由蕾奥牵头设立的“城市运营实验室”在深圳福田区正式开馆ღ★◈。城市运营实验室是国内率先专注于城市运营领域的创新载体ღ★◈，承载了城市运营理念的价值宣传ღ★◈、思想碰撞ღ★◈、活动路演ღ★◈、创新场景孵化等多项功能ღ★◈。

　　其中ღ★◈，城市运营实验室内的“城市运营概念馆”展厅里ღ★◈，围绕中国在新型城镇化的历史进程和正在面临的挑战ღ★◈，深度剖析“城市运营”的概念定义与理念架构ღ★◈，并详细展示了蕾奥在城市运营指数及研究智库ღ★◈、城市运营产业联盟ღ★◈、城市运营业务与案例等方面的实践ღ★◈，集中呈现了蕾奥在城市运营上的思想认知ღ★◈。

　　同步ღ★◈，蕾奥筹备并计划发起“城市运营产业联盟”ღ★◈，通过聚合城市运营领域相关的政府ღ★◈、企业ღ★◈、资本ღ★◈、高校ღ★◈、科研机构等多方创新资源ღ★◈，共同搭建城市运营创新模式与业务孵化的共创平台ღ★◈。联盟计划通过新质生产力城市运营学院ღ★◈、 新质生产力产业孵化器ღ★◈、 AI 影响力中心三大核心支撑点ღ★◈，来整合各方资源ღ★◈， 构建创新城市运营生态系统ღ★◈，引领行业标准与政策制定ღ★◈。

　　张江高科原总经理葛培健分享了产业空间发展所经历过的四个阶段ღ★◈，从土地要素主导ღ★◈、产业要素主导ღ★◈，到创新要素主导ღ★◈，再到产城融合导向新阶段ღ★◈。以这四个阶段划分为基础ღ★◈，对应到了他对城市发展模式变革的理解极品惊天动地ღ★◈。

　　“以税招商的模式已经一去不复返了ღ★◈，现在‘产-城-人’的关系正在逐步转变为‘人-城-产’ღ★◈，人才已经成为城市和产业发展的核心驱动因素ღ★◈。”葛培健引用张江科学城发展过程中提出“让科学家拥有创意迸发的空间”的理念ღ★◈，而这种理念的转变就是张江科学城由园转城的转折点ღ★◈，以此为基础ღ★◈，他重点强调了欧宝体育ღ★◈，面对当前外部经济环境的挑战ღ★◈，要提升园区的对抗经济波动能力ღ★◈，运营者要在角色定位上从空间提供商ღ★◈，向创新服务商ღ★◈、生态链接者转型ღ★◈。

　　“城市运营比产业运营面临的要素更多ღ★◈，需要平衡和解决的问题也更多ღ★◈，因此需要有一个高效的城市运营集成服务商ღ★◈，来实现顶层策划牵引ღ★◈，跨领域ღ★◈、跨行业的资源整合ღ★◈，深度参与全周期的运营服务提供ღ★◈，并产生行业话语权和影响力ღ★◈。”葛培健说ღ★◈。

　　“现在传统房地产单一的盈利模式已经失效ღ★◈，但新的模式已经生长出来ღ★◈。”深圳市金融商会常务会长朱雪樱提到的一个案例是通过金融赋能ღ★◈，一个原先只能依靠租金收入的物流园区ღ★◈，延伸了清关ღ★◈、报税ღ★◈、金融服务ღ★◈、直播中心ღ★◈、大数据贸易港ღ★◈、大宗交易ღ★◈、低碳数据等一系列增值服务ღ★◈，实现了园区经营收入的翻倍增长ღ★◈，也形成了在融资端口的正向循环ღ★◈。“金融助力产业和城市高质量发展ღ★◈，核心就是通过资源赋能ღ★◈，让每个项目都能善始善终ღ★◈。”朱雪樱说ღ★◈。

　　知学学院院长于鲁更看重产业联盟能够带来的生态效应极品惊天动地ღ★◈。他说ღ★◈：“运营是要有业务模块的细分的ღ★◈，不可能依靠一家运营公司搞定所有的产业内容ღ★◈，需要产业模块组合的前置ღ★◈。同时ღ★◈，现在还没有形成成熟的运营产品线ღ★◈，大家对于硬件的投资和场景的投资都还处于磨合的初期ღ★◈。这就导致了大家进入运营实战的时候会面临很多重复的困难ღ★◈，需要社群的力量来汇集优秀的运营操盘手ღ★◈，优化运营资源的配置ღ★◈，最终能够把好项目提炼成产品线ღ★◈，提供复制和输出的能力ღ★◈，发挥产业组合的潜力价值ღ★◈。”

　　在城市运营产业联盟中ღ★◈，城市运营学院将通过战略性新兴产业新质生产力研究ღ★◈、 企业家培训与跨领域交流ღ★◈，输出蕾奥的城市资产运营理念ღ★◈，孵化培育产业运营模式ღ★◈。产业孵化器则为有资源资金的联盟合作伙伴搭建商业化变现通道ღ★◈，实现对政府的项目推介和本地产业落地欧宝体育ღ★◈，快速精准链接城市内的项目集群和资本集群ღ★◈。AI影响力中心的职责则是构建传统媒体ღ★◈、自媒体ღ★◈、新媒体等形态的推广矩阵ღ★◈，传播联盟价值信息ღ★◈，提高联盟品牌知名度和影响力ღ★◈。

　　“要做好城市运营ღ★◈，必须要把我们各自的能力通过一个大圈层来放大ღ★◈，这样我们才可以对城市这么复杂的事物拥有比较大的话语权ღ★◈。”对于城市运营产业联盟的建立ღ★◈，王富海带着一些对新兴生产关系建立的美好愿景ღ★◈。

　　在王富海的理解里ღ★◈，城市就是生产关系的集合ღ★◈，所有最有效率的人ღ★◈、最有活力的要素ღ★◈，都聚集在城市里ღ★◈。城市运营所起到的作用就是通过优化这些生产关系ღ★◈，使得城市进入新发展阶段ღ★◈。

　　“我们原来的城市规划ღ★◈，是将未来当作第一前提ღ★◈。而城市运营ღ★◈，是要把当前作为第一前提ღ★◈。”王富海说极品惊天动地ღ★◈。欧宝体育app官网下载ღ★◈，OB欧宝体育ღ★◈，欧宝体育ღ★◈，欧宝体育ღ★◈，欧宝体育ღ★◈！